Généralités des baux de résidence principale

La loi sur le bail de résidence principale est impérative, ce qui signifie que les parties ne peuvent valablement y déroger par le contrat. La règle impérative s’applique même si le contrat de bail contient une clause contraire. Dans ce cas, la clause contraire est nulle. Les règles dérivant de la loi sont impératives sauf dans la mesure où la loi prévoit elle-même qu’elles ne le seront pas. 

Qu’entend-on par résidence principale ?

Il n’existe pas de critère unique. Une résidence principale est l’endroit où quelqu’un a établi «le centre de ses intérêts sociaux et professionnels», là où il organise en fait ses principales activités familiales. Un critère important est l’inscription au registre de la population, mais ce n’est pas le seul. La consommation d’électricité et de gaz , la correspondance régulièrement adressée dans les lieux loués, l’inscription d’un enfant dans une école proche du bien loué, les renseignements fournis par l’administration communale ou les services de police peuvent également servir d’indication. Lors de la conclusion d’un contrat de bail, le bailleur doit être d’accord de l’affectation à titre de résidence principale du bien loué par le locataire.

Qui peut être soumis, en tant que locataire, à l’application de la loi des baux à loyer ? 

En principe, seules les personnes physiques peuvent compter sur cette protection, lorsque naturellement les conditions d’application de cette loi sont remplies. Les sociétés, par exemple, sont exclues de cette protection.

Une exception : certaines personnes morales peuvent louer des logements sous l’application de la loi sur les baux à loyer pour les sous-louer intégralement à des personnes défavorisées.

Ces personnes morales doivent toutefois satisfaire simultanément à quatre conditions : 

  • il doit s’agir de communes, CPAS, d’ASBL, d’Organismes d’utilité publique, ou de Sociétés à Finalité sociale (SFS) 
  • le sous-locataire doit être économiquement défavorisé 
  • le bien loué servira exclusivement de résidence principale 
  • le bailleur autorise la sous-location.

Qui peut être soumis, en tant que bailleur, à l’application de la loi sur les baux à loyer ? 

Tant les personnes physiques que des personnes morales peuvent être soumises à l’application de cette loi.

L’affectation mixte Une seule et même convention de bail peut porter simultanément sur des locaux affectés à des fins différentes. 

Quelles sont les obligations des parties?

Rappel des principales obligations des parties :

  • L’obligation de la délivrance de la chose par le bailleur. Cette obligation fait l’objet de règles spécifiques en matière de baux de résidence principale 
  • La prise de possession du preneur
  • L’obligation de payer le prix du bail ; des dispositions spécifiques existent en matière de baux de résidence principale
  • L’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du preneur
  • Les obligations des parties en matière d’entretien et de réparation : Le preneur a l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille
  • Pas de disposition particulière concernant le privilège du bailleur ni concernant l’obligation de garnir les lieux loués
  • La garantie locative fait l’objet d’une réglementation spécifique

Quelles sont les obligations concernant l’état du bien loué

En droit commun, le bailleur a l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y effectuer pendant le cours du bail toutes les réparations (non locatives) qui deviennent nécessaires. 

Ces dispositions ne sont pas impératives et, dans la pratique, la plupart des contrats précisent que le preneur accepte les lieux dans l’état où ils se trouvent. Sans modifier le régime général qui demeure totalement d’application, le législateur est intervenu en matière de baux de résidence principale en vue d’imposer le respect d’un seuil minimal. 

Le bailleur qui donne en location un immeuble affecté à la résidence principale du preneur, est tenu :

  •  D’une part, à l’obligation générale visée aux articles 1719 et 1720 C.C. : Il doit délivrer le bien en bon état de réparations de toutes espèces et il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou les défauts qui en empêchent l’usage.
  • D’autre part, aux obligations spécifiques pour les baux de résidence principale, qui concernent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Les parties ne peuvent déroger à ces contraintes légales spécifiques que dans le cadre d’un bail de rénovation. 

Affectation au logement d’un couple marié ou cohabitant. 

Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un des époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois, chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à la condition que le bailleur ait connaissance du mariage. Les règles évoquées ci-dessus pour le logement des couples mariés s’appliqueront par analogie pour les cohabitants légaux.